Em razão da crise, Judiciário tem aceitado revisão de contratos durante pandemia
A crise econômica causada pela covid-19 tem levado empresas a buscar na Justiça a suspensão ou diminuição de alugueis. As decisões concedidas até o momento consideram a dificuldade financeira das partes para reduzir os valores.
Segundo o advogado Eduardo Vital Chaves, sócio da área Cível e Consumidor do Rayes & Fagundes Advogados, há precedentes para baixar temporariamente entre 30% a 50% o valor do aluguel.
Um restaurante que comprovou não ter tido faturamento em razão da quarentena, conseguiu na 22ª Vara Cível de São Paulo decisão para pagar 30% do aluguel. O valor da locação é de R$ 30 mil (Processo nº 1026645-41.2020.8.26.0100).
Segundo decisão do juiz Fernando Henrique de Oliveira Biolcati, a pandemia fará todos experimentarem prejuízo econômico. “Cabe ao Poder Judiciário, portanto, intervir em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que pela conduta de uma das partes a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior.”
O juiz ressaltou que o aluguel pago constitui fonte de renda para os locadores “presumivelmente afetados em suas atividades profissionais”. Ele deferiu o pedido até que o restaurante possa adaptar suas atividades para prestar serviços de entrega ou retirada, sem que se ocasione dano “deveras gravoso ao locador”.
Nesse sentido, um escritório de advocacia conseguiu redução do valor do aluguel mensal de R$ 2 mil para R$ 1,3 mil (35%). O desembargador Eustáquio de Castro, do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ-DF), entendeu ser evidente a redução da circulação de pessoas, do desinteresse em propor determinadas ações, atingindo em cheio escritórios de menor porte. A banca pedia a revisão por um ano, mas o magistrado concedeu o pedido para três meses (Processo: 0707596- 27.2020.8.07.0000) enquanto durar a pandemia. A decisão (Processo: 1011653-91.2020.8.26.0224) é da juíza Natália Schier Hinckel. Segundo a magistrada, trata-se de hipótese de caso fortuito ou força maior, situação imprevisível e imponderável, autorizando a parte a buscar readequação do “valor real da prestação”, conforme o artigo 317 do Código Civil. O advogado Ulisses Sousa, sócio do Ulisses Sousa Advogados, afirma que é inegável o impacto da pandemia nas receitas de empresas e empregados. “Quase todos sofrerão alguma espécie de redução em seus ganhos”. Para ele, como a situação não era previsível quando o contrato foi firmado, pode ser feita a revisão, com base nos artigos 478 e 479 do Código Civil, para não tornar as prestações excessivamente onerosas para uma das partes. Como é uma questão sensível, diz, os casos devem ser analisados individualmente.
Segundo o advogado Rodrigo Ferrari Iaquinta, sócio da área imobiliária do BNZ Advogados, não basta uma mera alegação. “Holerites, extratos financeiros, mensagens com clientes e fornecedores, dentre outros documentos, podem demonstrar a necessidade de readequação no valor pago pelo aluguel”, diz.
Para Iaquinta, é necessário ter cautela ao negociar e ponderar o interesse das partes, já que existem muitos locadores que vivem justamente da renda dos imóveis alugados. “O bom senso e a razoabilidade devem ser as premissas de qualquer renegociação. Descontos progressivos e isenções parciais, podem ser uma boa alternativa”, diz.
Uma recomendação é que a renegociação não seja verbal. “Boas alternativas são o registro via e-mail ou outras formas de comunicação que possam ser documentadas”, diz Iaquinta.
Sobre alugueis residenciais, como são valores menores, o que tem ocorrido com mais frequência é uma renegociação informal com pedido de redução proporcional ao sofrido no contrato de trabalho.
Segundo o advogado Helder Moroni Câmara, do PMMF Advogados, uma eventual discussão judicial, contudo, envolveria as mesmas argumentações dos processos um da relação suporte o peso dessa desregulação”, diz. Em geral, diz, quando os contratos envolvem pessoas físicas dos dois lados, a tendência é que seja mais fácil negociar, sem ter que ir ao Judiciário.
A Justiça contudo, tem negado pedidos de despejos durante a pandemia. A 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) foi unânime ao impedir o despejo de uma locatária que deve meses de aluguel. (058175- 55.2020.8.26.0000). Segundo decisão da relatora, desembargadora Silvia Rocha, “a preservação da integridade física da ré, que está grávida, e a da sua família, se sobrepõe ao interesse do autor, justamente para evitar o contágio da covid-19.
Segundo a magistrada, eventual despejo colocaria em risco não apenas a saúde da ré e de sua família, mas também de outras pessoas que teriam de ser mobilizadas para realizar o despejo.
O Senado aprovou em abril, o Projeto de Lei nº 1.179, que veda o despejo por inadimplência até 30 de outubro, em decorrência da covid-19. O texto, porém, depende de aprovação na Câmara dos Deputados e de sanção presidencial.
Fonte: Valor Econômico